Особенности покупки недвижимости в США

Время на прочтение статьи = 17 минут

Соединенные Штаты Америки славятся своими высоким ценами на недвижимость. Это касается как аренды, так и покупки. Стоит заметить, что покупка недвижимости в США популярна среди иностранцев, законодательство ни в коей мере не имеет ограничений их намерение стать купить себе жилье. Недвижимость в Америке практически во всех случаях совершается с участием агента. Команда издания «Let’s leave» подготовила для вас увлекательную статью об особенностях купли и продажи недвижимости в США.

Содержание

Кто покупает недвижимость в США и где

США называют плавильным котлом национальностей. В то время как английский является наиболее широко распространенным языком, здесь говорят на испанском, китайском, японском и практически любом другом языке мира. Очень часто носители одного языка формируют большие сообщества в определенных регионах страны.

При заключении договора купли-продажи стороны договариваются, кто и какие расходы несет. Расходы покупателя при покупке (Closing Costs), обычно включают: расходы на адвоката или услуги титульной компании, общее страхование недвижимости, реестровые и судебные пошлины и составляют порядка 1-2% от стоимости. Оплата услуг брокера составляет (4-6%) обычно оплачивается продавцом. Оплата налога на передачу прав собственности (0,01-2% от суммы сделки), как правило, возлагается на продавца.
  • На первом месте по объему покупок недвижимости в США жители Канады. Они предпочитают штаты крайнего юга США, такие как Аризона и Флорида, а также Среднего Запада, в том числе Чикаго. На втором месте находятся покупатели из КНР и Гонконга.
  • В центре Майами недвижимость покупают жители Аргентины, Бразилии и Венесуэлы. Дешевая недвижимость на побережье юга Флориды начала привлекать внимание все большего числа европейцев, особенно французов.
  • Французы и аргентинцы также покупают недвижимость в Нью-Йорке. Граждане Южной Кореи приобретают недвижимость в инвестиционных целях в Нью-Йоркской агломерации и на западном побережье США.

Права иностранцев на покупку недвижимости

Граждане каких стран имеют право приобретать недвижимость в США?

дома в сша
Законодательство США не ограничивает иностранцев. Граждане России, Украины, Казахстана и других стран бывшего СССР могут свободно покупать любые объекты

Законодательство США не ограничивает иностранцев. Граждане России, Украины, Казахстана и других стран бывшего СССР могут свободно покупать любые объекты.

Оформить сделку можно как на физическое, так и на юридическое лицо. Профессионалы рынка рекомендуют второй способ, благодаря которому можно защитить недвижимость от налогов на наследство и дарение, а также ограничить ответственность собственника при несчастном случае. Лучше всего проконсультируйтесь с налоговым юристом, прежде чем принять решение.

Какие виды недвижимости разрешено покупать иностранцам?

Зарубежные покупатели могут становиться собственниками как жилой, так и коммерческой недвижимости в Штатах. Никакого особого разрешения на покупку не требуется.

Какие права получает иностранец после покупки недвижимости в США?

Приобретение недвижимости не является достаточным основанием для получения вида на жительство в США (Гринкарты). Тем не менее, оно при определенных условиях дает право на получение бизнес-визы.

При вложениях в недвижимость для сдачи в аренду можно получить визу EB5 или L1. Если вы претендуете на EB5, вам необходимо приобрести недвижимость на сумму $1 млн или более, к примеру многоквартирный дом или гостиницу, а также обеспечить работой 10 человек: агентов по сдаче в аренду, уборщиков, людей, которые занимаются ремонтом… Если же вы хотите получить визу L1, вам нужно обеспечить работой пять человек и самому быть управляющим компанией.

Также можно покупать недвижимость с целью ремонта и перепродажи и при правильной организации получить визу EB5 или L1. Во Флориде, например, инвесторы часто переоборудуют старые многоквартирные дома в кондоминиум-ассоциацию. Правда, вложения должны быть значительными, так как нужно не только приобрести недвижимость, но и обеспечить работой 10 человек. Виза L1 не требует вложений в $1 млн, для получения этой визы нужно нанять пять человек для управления объектом.

Какие обязанности появляются у иностранца после покупки недвижимости в США?

Любой собственник в США, независимо от его гражданства и наличия вида на жительство, обязан оплачивать ежегодные налоги на недвижимость и коммунальные услуги. Задолженность по налогам может привести к штрафам и отказу в выдаче визы или продлении ВНЖ.

Поиск недвижимости в США

Как искать недвижимость в США

Начинать покупку следует с предварительного выбора объекта. Начните с поиска недвижимости в США на Prian.ru. Вы можете сортировать предложения по важным для вас параметрам, сохранять понравившиеся варианты и подписываться на обновления. Также вы можете оставить заявку на подбор объекта по вашим требованиям – риэлторы сами пришлют вам подборки подходящих вариантов.

Разобраться в ситуации на местном рынке недвижимости помогут статьи и новости о США. Обратите внимание на секреты покупки недвижимости во Флориде – самом популярном штате страны у зарубежных покупателей недвижимости.

Как искать риэлтора в США

В США участие риэлтора в сделке необязательно, но рекомендуется. Риэлтор будет представлять ваши интересы на всем пути от начала поиска до получения ключей от нового жилья:

  • В США участие риэлтора в сделке необязательно, но рекомендуется
    В США участие риэлтора в сделке необязательно, но рекомендуется

    Помогает в поиске подходящего варианта и определении реальной рыночной стоимости.

  • Торгуется с продавцом для получения более выгодной цены.
  • Помогает в оформлении всех документов, выборе адвоката, технического инспектора и других специалистов, необходимых в процессе покупки.

Россияне в некоторых штатах США, таких как Нью-Йорк, Флорида и Калифорния – одни из ключевых зарубежных покупателей недвижимости. Поэтому у многих местных агентств есть сотрудники, свободно говорящие по-русски. У некоторых застройщиков и риэлторских компаний есть представители в Москве и Санкт-Петербурге. Недвижимость в США можно подобрать также с помощью российских агентств, работающих на международном рынке.

Пошаговая схема стандартной сделки с недвижимостью

Этап 1. Открытие банковского счета в США

Счет в американском банке требуется только в случае, если недвижимость приобретается в кредит. Если же оплата будет производиться собственными средствами, открывать его нет необходимости.

Этап 2. Подготовка предложения о покупке

Как только вы подберете понравившийся вам объект недвижимости, риэлтор подготовит предложение на покупку (офер) от вашего имени. Он представляет собой типовой договор, составленный риэлторскими ассоциациями штата. В нем будут указаны все условия, на которых вы предлагаете продавцу заключить сделку.

В случае привлечения кредита, к этому предложению прикладывается банковское подтверждение об одобрении займа. В случае, если покупатель планирует расплачиваться собственными средствами, от него требуется предоставить подтверждение о наличии средств на банковском счете.

Этап 3. Подписание договора купли-продажи и внесение депозита

Счет в американском банке
Счет в американском банке требуется только в случае, если недвижимость приобретается в кредит

Если продавец принимает ваше предложение, то подписывается контракт (Contract to Purchase Real Estate) в сопровождении риэлтора, с указанием всех условий сделки – суммой продажи, депозитом, условиями продажи, сроками проведения инспекции и оценки объекта, а также указанием конкретного срока оформления сделки.

Обязательный участник транзакции – специализированное агентство, так называемая титульная компания (Title Company), и эскро (Escrow Company) или адвокат покупателя, регистрирующий сделку (Closing Attorney). Именно они осуществляет юридический контроль всей сделки, проверку и заверение документов.

На некоторые пункты контракта стоит обратить особое внимание:

  • Инспекция недвижимости (Home inspection clause)Контракт должен содержать обязательный пункт об инспекции, где указан определенный период времени (обычно в течение 10 дней) для ее проведения третьей стороной. Цель инспекции – убедиться в отсутствии скрытых проблем с недвижимостью. Продавец обязан предоставить покупателю и инспектору свободный доступ к объекту для этих целей. Покупатель обязуется оплатить инспекцию. В большинстве случаев срок проведения процедуры составляет 10 дней.
  • Форс-мажорные обстоятельства по ипотеке (Loan Contingency Clause)
    В этом пункте обычно указано, что если покупатель подал заявку на предоставление ему ипотечного кредита, но получил отказ, он имеет право отказаться от сделки. Зачастую при этом ему разрешено вернуть себе депозит без дальнейших обязательств по приобретению объекта.
  • Дополнительные расходы (Closing costs)Здесь прописывается, кто именно платит за составление контракта, страхование и хранение средств на счету независимой компании (эскро). Эти условия могут существенно варьироваться в зависимости от объекта. Чаще всего все дополнительные расходы возлагаются на покупателя. Но бывает и так, что часть из них берет на себя продавец. В контракте должны быть четко указаны все виды трат, и кто их будет оплачивать.
    покупать дом в сша
    Чем больше депозит, тем больше вероятность, что ваше предложение будет выбрано продавцом среди прочих

    В качестве гарантий выполнения принятых обязательств покупатель вносит депозит на счет независимой компании (эскро). Хранение депозита осуществляет титульная компания или агентство, имеющее эксклюзивное право на продажу объекта. Впоследствии он учитывается при окончательном расчете.

    Обычно минимальный депозит составляет 3,5% от стоимости объекта, но эксперты рекомендуют предлагать бОльшую сумму. Чем больше депозит, тем больше вероятность, что ваше предложение будет выбрано продавцом среди прочих. Депозит – это подтверждение серьезности ваших намерений о покупке.

В случае, если продавец или покупатель не выполняют свои обязательства, контракт может быть расторгнут. Это может произойти в следующих ситуациях:

  • Покупатель не внес депозит в установленный срок.
  • Покупатель или продавец отменяют сделку в отсутствии форс-мажорных обстоятельств.
  • Продавец не выполняет прописанную в контракте работу над объектом.
  • Продавец препятствует доступу к объекту для проведения инспекции или финального осмотра.
  • Продавец не освобождает помещение в установленный срок.

При расторжении договора депозит возвращается покупателю.

Документы для заключения договора купли-продажи:

  • Копия внутреннего паспорта;
  • Копия заграничного паспорта;
  • Действующая виза США.

Этап 4. Проведение инспекции недвижимости и ее дополнительной оценки

покупать дом в сша
Оформление сделки занимает в среднем от 30 до 60 дней. В это время осуществляется инспекция недвижимости лицензированным специалистом (Physical Inspection)

Оформление сделки занимает в среднем от 30 до 60 дней. В это время осуществляется инспекция недвижимости лицензированным специалистом (Physical Inspection). Его задача – выявить все недостатки и предоставить покупателю письменный отчет за вознаграждение. По результатам инспекции покупатель может отказаться от сделки, если выявленные недостатки критичны, либо договориться с продавцом о скидке.

Инспекция не обязательна, но рекомендуется. Стоимость зависит от сложности объекта. Так, за небольшую квартиру или дом площадью около 140 кв. м придется заплатить $300-500.

Специалист определит конструктивные дефекты здания, проверит состояние сантехники, коммуникаций, электропроводки. Эксперты советуют провести инспекцию на наличие термитов и других древоточащих насекомых, а также на наличие газа (радона), свинцово-содержавшей краски и присутствия различных видов плесени.

Также на этом этапе проводится оценка рыночной стоимости недвижимости независимым экспертом за вознаграждение от покупателя. Это необходимо, если вы берете ипотеку в США. Банк откажет в кредите, если оценочная стоимость объекта ниже цены продажи.

Одновременно проходит оформление ипотечного кредита, если вы привлекаете банковское финансирование.

Этап 5. Проведение юридической проверки

После подписания контракта купли-продажи происходит проверка юридической регистрации владения недвижимости (Title Search). Суть процедуры заключается в том, чтобы выявить, возможна ли продажа данной недвижимости, например, нет ли у нынешних владельцев невыполненных обязательств по ипотеке, есть ли какие другие залоги и т.д. Этим занимается адвокат покупателя или эскро.

Стоимость проверки входит в общие расходы по закрытию сделки. Одновременно оформляется договор обязательного страхования недвижимости. Эту процедуру берет на себя титульная компания, она же вручает потом покупателю страховой полис на титул на недвижимость (Title insurance).

Этап 6. Регистрация нового собственника

В момент поступления полной оплаты в титульную компанию или на счет адвоката, ответственного за закрытие сделки, покупатель получает документ на право собственности на объект недвижимости – так называемый дид (deed).

Однако во многих штатах право собственности переходит покупателю только после регистрации дида в окружном суде или специальной регистрационной палате. В этом случае титульная компания представляет данный документ клерку окружного суда, после чего возвращает зарегистрированный дид покупателю.

Регистрация права собственности занимает от шести до 10 недель.

Оформление сделки покупать дом в сша
Основную сумму покупатель перечисляет при закрытии сделки, то есть тогда, когда ему предоставляется право собственности на недвижимость

Этап 7. Оплата сделки

Основную сумму покупатель перечисляет при закрытии сделки, то есть тогда, когда ему предоставляется право собственности на недвижимость. Тогда же оплачиваются и все дополнительные расходы, включая налоги.

Средства можно перевести банковским переводом на счет адвоката, ведущего сделку, или на специальный счет независимой компании (эскро). В некоторых российских банках для осуществления данной операции потребуется предъявить контракт на покупку дома.

Дополнительные расходы при покупке недвижимости в США

При заключении договора купли-продажи стороны договариваются, кто и какие расходы несет. Расходы покупателя при покупке (Closing Costs), обычно включают: расходы на адвоката или услуги титульной компании, общее страхование недвижимости, реестровые и судебные пошлины и составляют порядка 1-2% от стоимости.

Оплата услуг брокера составляет (4-6%) обычно оплачивается продавцом. Оплата налога на передачу прав собственности (0,01-2% от суммы сделки), как правило, возлагается на продавца. Дополнительно можно оформить страховку от стихийных бедствий. Ее стоимость составляет от 1% до 5% в год от стоимости объекта и зависит от многих факторов (например, есть ли рядом вода и угроза затопления).

Налоги. Налог на недвижимость в США собственники обязаны платить два раза в год. Обычно срок оплаты соответствующих счетов – до 1 марта и до 1 сентября. При закрытии сделки покупатель оплачивает налог первый раз, и в следующий раз ему нужно будет это сделать в начале нового налогового года. Собственники в Нью-Джерси платят самый высокий налог в США – в среднем 2,19% от стоимости объекта в год. В среднем по США этот показатель равняется 1,19%.

Гонорар юриста

Обязательная статья расходов. Ставки варьируются от $1000 до $1500.

Гонорар нотариуса

Участие нотариуса в США необязательно, поскольку у каждого юриста есть право заверять документы.

Гонорар переводчика

Если покупатель не знает английского языка, то все документы (предложение о покупке и контракт) должен переводить сертифицированный специалист. Стоимость перевода – около $20 за страницу.

Государственные пошлины

В США нет государственных пошлин. Для заключения сделки требуются только юрист и титульная компания.

Пример расчета дополнительных расходов на покупку недвижимости в США

квартира в Майами
Новая квартира в Майами, площадью 100 кв. м. Цена объекта – $300000

Новая квартира в Майами, площадью 100 кв. м. Цена объекта – $300000

  • Плата за ведение вашего счета для оплаты ипотеки – $40
  • Плата за проверку вашей платежеспособности ипотечному брокеру – $800
  • Плата за процедуру оформления ипотеки – до $1000
  • Гонорар юриста – до $1500
  • Плата титульной компании за проверку чистоты сделки – $200

Итого: стоимость объекта с учетом дополнительных расходов: $303540.

Налоги и ограничения на приобретение недвижимости иностранными покупателями

Для приобретения недвижимости или владения недвижимостью в США не обязательно иметь американское гражданство. Вот основная информация о процессе приобретения недвижимости в этой стране:

  • Обычно иностранные покупатели могут получить ипотечный кредит, если величина первоначального взноса составляет не менее 40%. При этом сами требования к получателям кредита и условия ипотеки определяются банками. В то время как выдача кредита иностранцам в принципе возможна, в большинстве банков при этом предполагается оказание дополнительных услуг. В некоторых требуется открытие счета и размещение депозита в размере $100 000.
  • Как правило, личное присутствие иностранных покупателей при заключении сделки не является необходимым, возможно заключение сделки по доверенности.
  • Налоговые обязательства иностранцев могут отличаться от обязательств жителей США в зависимости от того, было ли заключено страной, гражданами которой они являются, соглашение об избежании двойного налогообложения с США.

*Перед покупкой недвижимости в США рекомендуем получить консультацию у квалифицированных юриста и специалиста по налогообложению в США и стране, гражданином которой вы являетесь.

Резюме: это надо запомнить

  • Ограничений на покупку недвижимости в США для россиян и граждан стран СНГ нет. Оформить сделку можно как на физическое, так и на юридическое лицо.
  • Покупка недвижимости не дает право на получение американского ВНЖ (Гринкарты). Но на определенных условиях вам могут предоставить визовые льготы.
  • Деятельность риэлторов в США лицензируется, поэтому риски сведены к минимуму.
  • Стандартная процедура покупки занимает 30-60 дней. В случае получения ипотечного кредита, сроки увеличиваются.
  • Дополнительные расходы покупателя при сделке с недвижимостью в США намного ниже, чем в среднем по Европе. Сверху придется заплатить 1-3% от цены объекта.

За помощь в подготовке материала благодарим Ирму Дэниэлс из компании Friedberg Properties и Валерию Митчелл из компании The Keyes Company.

Из-за замедления на рынке недвижимости в США снижаются цены на жилье

Рынок жилья в США
Рынок жилья в США, особенно в таких местах, как Сиэтл (Вашингтон), Силиконовая долина (Калифорния) и Остин (Техас) переживает значительное замедление

Рынок жилья в США, особенно в таких местах, как Сиэтл (Вашингтон), Силиконовая долина (Калифорния) и Остин (Техас) переживает значительное замедление. Активность покупателей снижается из-за роста ставок по ипотечным кредитам, а также из-за того, что цены растут примерно в два раза быстрее, чем доходы американцев, пишет Bloomberg.

По словам Роберта Шиллера, экономиста и нобелевского лауреата, это “может быть началом переломного момента”.

Появившиеся в июле цифры свидетельствуют по крайней мере об охлаждении рынка недвижимости в США.

Продажи жилья в США упали в июне, третий месяц подряд. Темп приобретения новых домов является самым медленным за последние восемь месяцев. При этом предложение на рынке начало расти после того, как падало в течение нескольких лет.

Согласно данным Федерального агентства по жилищному финансированию, в мае цены на дома на вторичном рынке выросли на 6,4%, что является небольшим ростом по сравнению с аналогичным периодом прошлого года с начала 2017 года. Акции строительной компании PulteGroup Inc. упали до 4,9% 26 июля после того, как строитель жилья сообщил, что заказы ему снизились на 1% по сравнению с предыдущим годом, в компании предположили, что это происходит из-за повышения ипотечных ставок.

Учитывая высокие цены и ставки по кредитам, люди решают подождать несколько месяцев в надежде, что ситуация изменится в лучшую для них сторону. По прогнозам, по итогам 2018 года рост цен на жилье в США составит 5%, и 3% в 2019 году. К примеру, в 2005 году эти цены выросли на 10,7%.

По данным Redfin Corp., некоторые из самых дорогих рынков, где продажи падают под тяжестью цен, в настоящее время демонстрируют существенный рост предложения. В июне в Сан-Хосе (Калифорния) предложение выросло на 12% по сравнению с тем же периодом предыдущего года. Предложение выросло на 24% в Сиэтле и на 32% в Портленде, штат Орегон. Это привело к тому, что покупатели не хотят спешить, они осматривают несколько вариантов и только потом отправляют предложения, поскольку их опасения, что дом заберет кто-то быстрее них, существенно снизились.

уровень домовладения
Согласно данным Бюро переписи населения США, уровень домовладения во втором квартале 2018 года составил 64,3% по сравнению с 63,7% годом ранее

Тем не менее, жилищный рынок получает поддержку от здорового рынка труда и стабильного экономического роста, что указывает на стабилизирующую тенденцию в ценах на жилье.

Согласно данным Бюро переписи населения США, уровень домовладения во втором квартале 2018 года составил 64,3% по сравнению с 63,7% годом ранее.

«Хотя наблюдается замедление темпов роста продаж и цен на жилье, он не замедлил рост домовладения», — заявил главный экономист Freddie Mac Сэм Катер.

Домовладение по-прежнему остается недоступным для многих американцев, особенно для первых и молодых покупателей. По данным Национальной ассоциации риэлторов, для вторичного рынка жилья средняя цена поднялась в июне до рекордных 276 900 долларов, а предложение оставались на рынке в течение 26 дней без изменений и снижения цен. При этом раньше предложение на рынке недвижимости не меняли в течение трех месяцев.

Источники:

https://prian.ru/pub/2329.html

https://www.century21global.com/ru/united-states

https://www.forumdaily. com/iz-za-zamedleniya-na-rynke-nedvizhimosti-v-ssha-snizhayutsya-ceny-na-zhile/

Аватар
Редактор статьи
letsleave
Поделиться:
Оценить статью
0 Голосовать ПРОТИВГолосовать ЗА
Загрузка...
В закладки Добавить сайт в избранное
Версия для печати

Если вы не нашли решение своего вопроса

Напишите, пожалуйста, в контакты сайта. Мы постараемся добавить в статью недостающую информацию. Либо же напишите свое дополнение или мнение в комментарии.

Добавить комментарий:

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам:

x